32371600
981602954
Lobão & Campos Machado - Sociedade de Advogados | Escritório de Advocacia

A assembleia é um momento no qual os condôminos discutem as questões que afetam e afetarão a vida de cada um, a gestão da administração e os destinos estruturais do condomínio. Há três tipos de assembleias:

  1. Assembleia Geral de Instalação: Nesta assembleia serão eleitos os administradores, é a primeira assembleia feita na história do condomínio. Também é aprovado o orçamento inicial, autorização do cadastro do CNPJ junto a Receita Federal e realizada a contratação do seguro obrigatório da edificação.
  2. Assembleia Geral Ordinária: É disciplinada pelo art. 1.350 do Código Civil, o qual prevê que “convocará o síndico, anualmente, reunião de assembleia dos condõminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente, eleger-lhe o regimento interno”. Pode também debater outros assuntos gerais como a administração do condomínio.
  3. Assembleia geral extraordinária: Pode ser convocada sempre que precisar, obedecendo os critérios previstos na convenção do condomínio. Não apenas o síndico pode convocar, pois havendo recusa da convocação por este, ¼ dos condêminos poderá convocar, também de acordo o artigo 1.350. 1º do código Cívil.

Essas assembleias ganharam uma modalidade que está em uso pelos síndicos que possuem dificuldade de angariar votos, especialmente quando há necessidade de quórum especial. Trata-se da Assembleia Permanente, assim chamada porque não se encerra no mesmo dia. É o que ocorre, por exemplo, quando as deliberações têm que ser concluídas na data posterior por algum empecilho em terminar a assembleia, inclusive pela sua demora exacerbada. Como não é algo previsto no nosso sistema jurídico, a sugestão é que passe a ser prevista esta possibilidade na convenção, colocando a possibilidade na convocação da respectiva assembleia.

Seguindo a atendência da evolução digital, temos a tão falada atualmente Assembleia Virtual, que vem para aproximar o condomínio da realidade moderna e visa aumentar a participação de moradores nas Assembleia, que é um constante desafio do síndico. Há algumas empresas no mercado com uma forma própria de congregar a Assembleia Virtual com a Presencial, levando ao que chamamos de Assemblei Híbrida ou Mista. Cada empresa tem sua própria posta, inclusive para suprir necessidades legais como a autenticação do participante da assembleia, um dos maiores questionamentos quando se fala de assembleia virtual. Em síntese, a pessoa, após cadastramento e login, ingressa na plataforma disponibilizada pela administração, vota objetivamente nos termos da enquete sugestionada conforme a pauta prevista no edital de convocação, gerando, ao final das suas respostas, uma procuração que poderá ser assinada fisicamente ou por meio de certificado digital, passando poderes para que o representante legal do condomínio vote nos exatos termos respondidos por esse condômino no âmbito digital. O representante levará a procuração no dia da assembleia presencial e então será feita a ata computando seus votos para posterior registro.

Essa forma pode ocorrer no atual sistema jurídico e independentemente de qualquer alteração legislativa, pois a sugestão encontra suas bases em legislação específica de outro ramo do direito, fazendo uso da analogia. Explica-se: Tendo em vista a omissão do Código Civil no que tange à forma  pela qual sejam realizadas as votações, utiliza-se como analogia a Lei das Sociedas por Ações, quando estipula, em seu art. 127, p. Único, que “considera-se presente em assembleia geral, apra todos os efeitos desta Lei, o acionista que registrar a distância sua presença, na forma prevista em regulamento da Comissão de Valores Mobiliários”.

Ambas essas realidades são tratadas no projeto de lei nº 548 de 2019 propostas pela Senadora Soraya Thronicke recentemente aprovado na Comissão de Constituição e Justiça e que seguirá para a Câmara dos Deputados em breve. Referida proposta de lei possibilita àassembleia dos condomínios edilícios a votação por meio eletrônico ou por outra forma de coleta individualizada do voto dos condomínios ausentes à reunião presencial, quando a lei exige um quórum especial para a deliberação da matéria, alterando o Código Civil conforme texto abaixo:

Art. 1º A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a viger acrescida do seguinte art. 1.353-A: “Art. 1.353-A.

Quando o quorum especial acaso exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais, a correspondente deliberação poderá ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião, desde que:

I – tal possibilidade tenha sido explicitada no instrumento de convocação da assembleia;
II – seja disponibilizado a todos os condôminos, anteriormente à colheita de seus votos, o inteiro teor da ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, do qual deverão constar a transcrição circunstanciada de todos os argumentos então esposados acerca da matéria a ser submetida à deliberação e informações acerca do modo como se procederá à votação e do período em que ela deverá ocorrer;
III – a administração do condomínio disponibilize aplicação de internet ou outro expediente eletrônico idôneo que permita a cada condômino votar individualmente, mediante senha de acesso, justificar o teor do voto, caso queira, e ter acesso de forma contínua, imediatamente após o registro de cada manifestação, ao teor do voto e da eventual justificação dos demais condôminos, singularmente identificados por seu nome e pela respectiva unidade imobiliária.

 

A legalização do voto eletrônico, da assembleia virtual e da assembleia permanente colocará uma pá de cal na discussão e em tentativas judiciais de nulificação de assembleias que ocorrem nesse sentido tentando uma conexão com a realidade conteporânea onde todos estão conectados digitalmente.